Seguridad en comunidades de vecinos: videovigilancia y normativa clave
Equipo VIBA
Septiembre, 11 2024
La seguridad en comunidades de vecinos es una prioridad en el entorno urbano actual. Para proteger zonas comunes, garajes y trasteros, la instalación de cámaras de seguridad en comunidades de vecinos se ha convertido en una solución efectiva y cada vez más demandada. Sin embargo, para garantizar una implementación adecuada, es fundamental entender la normativa de cámaras de seguridad en comunidades de vecinos.
Normativa de cámaras de vigilancia en comunidades de vecinos
La instalación de cámaras en zonas comunes no la decide el presidente ni el administrador por su cuenta: requiere un acuerdo de la junta de propietarios. Concretamente, el artículo 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal exige el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios que representen, a su vez, tres quintas partes de las cuotas de participación. No basta con una mayoría simple, y este es uno de los errores más habituales.
A partir de ahí entra en juego la normativa de protección de datos: el Reglamento General de Protección de Datos (RGPD) y la Ley Orgánica 3/2018 de Protección de Datos Personales y garantía de los derechos digitales (LOPDGDD), cuyo artículo 22 regula específicamente los tratamientos con fines de videovigilancia. La figura de responsable del tratamiento recae sobre la propia comunidad de propietarios, que es quien responde ante la Agencia Española de Protección de Datos si algo se hace mal.
Qué exige la ley para instalar cámaras en zonas comunes
Sí, es legal, siempre que se cumplan los requisitos anteriores. La videovigilancia en comunidades de propietarios es una práctica plenamente admitida cuando responde a una finalidad legítima de seguridad y se aplica con proporcionalidad.
La clave está en dónde se orientan las cámaras. Su ubicación natural son las zonas comunes: portales, pasillos, ascensores, garajes, trasteros y accesos al perímetro. En cambio, no pueden dirigirse a espacios donde existe una expectativa razonable de intimidad, como el interior de las viviendas, ni enfocar de forma individualizada la puerta de un vecino concreto. Tampoco procede instalarlas en aseos o vestuarios de las zonas comunes.
Respecto a la vía pública, conviene ser preciso: no está prohibida de forma absoluta, pero sí muy limitada. Si la única forma de cubrir la entrada del edificio implica captar una franja de acera, la norma lo admite; lo que no se puede hacer es vigilar la calle, las plazas de aparcamiento públicas o la fachada del edificio de enfrente. Ante la duda, el criterio es siempre el mínimo imprescindible para la finalidad declarada.
Más allá del acuerdo de la junta, hay una serie de obligaciones concretas que la comunidad debe cumplir desde el primer día de funcionamiento del sistema:
- Acuerdo válido de la junta, con la mayoría de tres quintos del artículo 17.3 de la LPH, recogido en el acta.
- Cartel informativo visible en todos los accesos a la zona videovigilada. Según el artículo 22.4 de la LOPDGDD, debe identificar como mínimo la existencia del tratamiento, la identidad del responsable y dónde ejercer los derechos de protección de datos.
- Plazo máximo de conservación de un mes desde la captación de las imágenes, salvo que deban conservarse para acreditar una infracción o a requerimiento de la autoridad.
- Captación de vía pública limitada a lo imprescindible. La ley no la prohíbe de forma absoluta, pero solo la admite cuando resulta indispensable para la finalidad de vigilancia o imposible de evitar por la ubicación de las instalaciones.
- Registro de actividades de tratamiento, donde la comunidad documente la finalidad del sistema, los plazos y quién accede a las imágenes.
- Acceso restringido a las grabaciones. Solo deben poder consultarlas las personas expresamente autorizadas; ni los vecinos a título individual ni terceros tienen derecho a acceder libremente a las imágenes.
- Sin grabación de sonido, salvo justificación específica. La AEPD viene considerando la captación de audio desproporcionada en la mayoría de los casos.
Videovigilancia en comunidades de vecinos: soluciones efectivas
Cumplir la normativa no es solo cuestión de papeleo: depende en gran medida de cómo esté diseñada la instalación. La orientación de cada cámara, los plazos de borrado configurados en el grabador y quién tiene acceso a las imágenes son decisiones técnicas que determinan si el sistema es conforme o no.
En VIBA Seguridad trabajamos con equipo técnico propio y planteamos la instalación desde ese punto de partida: cubrir los puntos críticos de la comunidad respetando los límites que marca la ley.
Cámaras de videovigilancia
Sistemas de intrusión
Control perimetral
Control de accesos
Accesos a zonas comunes
Acceso y vigilancia en garajes
Servicios adicionales para una seguridad integral
En Viba Seguridad, no solo instalamos sistemas de videovigilancia en comunidades de vecinos, sino que también ofrecemos un servicio de mantenimiento 360º que incluye:
- Mantenimiento proactivo y reactivo de todos los equipos, materiales y software.
- Soporte técnico continuo para resolver cualquier incidencia o consulta.
- Actualizaciones de software y firmware para mantener el sistema siempre al día.
Preguntas frecuentes sobre la normativa de videovigilancia en comunidades de vecinos
Sí. Es legal siempre que exista un acuerdo válido de la junta de propietarios, las cámaras se orienten a zonas comunes y se cumplan las obligaciones de información y conservación que marca la normativa de protección de datos.
El artículo 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal exige el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios que representen, a su vez, tres quintas partes de las cuotas de participación. No es suficiente una mayoría simple, y el acuerdo debe quedar recogido en el acta de la junta.
Un máximo de un mes desde su captación. La excepción es que las imágenes deban conservarse para acreditar una infracción o porque las haya requerido la autoridad competente.
Un propietario puede ejercer su derecho de acceso a las imágenes en las que aparezca él mismo, pero no tiene derecho a visualizar libremente las grabaciones del sistema ni las imágenes de otros vecinos. El acceso queda restringido a las personas expresamente autorizadas por la comunidad.
No como finalidad. La captación de vía pública solo se admite cuando resulta imprescindible para vigilar los accesos del edificio o cuando es inevitable por la ubicación de las instalaciones, y siempre en la mínima extensión posible.
La comunidad de propietarios, que actúa como responsable del tratamiento. Es la comunidad, y no el administrador ni la empresa instaladora, quien responde ante la Agencia Española de Protección de Datos en caso de incumplimiento.
Sí, y es una de las medidas más habituales. Los sistemas de control de accesos permiten restringir la entrada al garaje y a las zonas comunes mediante mando, tarjeta o matrícula, y dejan registro de los accesos. Conviene tenerlo en cuenta junto a la videovigilancia, porque el registro de accesos también es un tratamiento de datos sujeto a la normativa.
Si tu comunidad está valorando instalar cámaras o quiere revisar si la instalación actual cumple con la normativa vigente, podemos ayudarte a plantearlo bien desde el principio. Escríbenos y lo vemos juntos.
